论学生公寓的物业管理
中南大学黄亮姿
在高校后勤社会化改革不断深化的形势下，学生公寓建设和管理的格局日趋多样化。不同年级、不同专业乃至不同学校学生集中住宿、教学与生活管理相对分离已不再令人陌生(例如上海大学)，学生公寓的教育功能也随之越来越突出，对学生的管理工作的难度加大。随着高等教育事业的蓬勃发展，在校生住宿人数将不断增加，同时，学生对生活质量的认识不断提高，这就要求加快学生公寓建设。在第二次全国高校后勤社会化改革工作会议上，原教育部部长陈至立明确指出：“把学生公寓建设作为社会化改革的重点有现实紧迫性并事关全局”。“抓紧学生公寓的建设，就是抓住了后勤社会化改革的突破口，就会带动整个改革”。
教育部拟订的学生宿舍“421”工程(本科生4人1间，人均建筑面积8平方米，硕士生2人1间，人均建筑面积12平方米，博士生1人1间，人均建筑面积24平方米)要求我们后勤部门物业管理中心要抓住学生公寓小区的建设，以满足高校办学规模扩大的需要，改善学生的住宿条件，推动高等教育的发展，为实现高校后勤社会化提供有利契机。
一、树立正确的经营理念,提高服务意识。
高校后勤社会化改革后,“社会人”的物业管理者要处理好对学生公寓的“物”的管理与“人”的工作。这就要求物业管理部门要牢固树立正确的经营理念，强化服务意识，提高从业人员的政治业务素质。我们常听到“顾客就是上帝”,这是在市场经济中为了提高服务意识而提出的口号，我们能不能把它用在对我们学生公寓的建设中来呢？常有人抱怨现在的学生越来越难管了,这主要是有些人思想上缺乏市场经济的概念,只想去“管”学生，认为学生是管教的对象，这种思想反映我们的服务意识不强。学生是我们服务的对象,也是我们生存的前提，我们这只队伍是伴随着学校建立而诞生,伴随学生人数的增多而壮大。从这种意义上来讲,“学生就是上帝”，我们的一切权利就是为学生服务。正如古人所说“皮之不存,毛将焉附？”。
物业管理,顾名思义在管理中偏重于对物的管理，但也蕴涵着对“人”的管理。因为学生公寓是学生学习和生活的场所,学生一天有三分之二的时间在公寓度过，因此,学生公寓的管理与对“人”的管理是分不开的。为了加强对“人”的管理,物业管理中心首先要加强对服务人员的管理，强调服务人员如何做好服务工作，严格日常管理,努力做到值班门卫到位、清洁卫生到位、巡逻执勤到位、检查整改到位、制度落实到位。并始终把为学生提供良好的服务为己任,通过努力服务创造一种良好的环境让学生在其中茁壮成长,达到培养和教育学生的目的。其管理功能集中体现在管理人员的服务水平上,其培养人的功能的实现是间接的。
二、协调各方关系,建立科学合理的管理机制。
原教育部部长陈至立同志曾在全国高校后勤社会化改革工作会议上强调“学生公寓的物业管理可以由后勤集团或其他部门管理,但对学生的思想政治和日常行为的管理,则主要由高校负责,且只能加强,不能削弱。”“学校党支部、团支部的工作重心和学生工作的重心也要向学生公寓转移。”言下之意即学生的思想教育与日常行为管理主要由高校负责，学生公寓安全设施的安装及维护主要由物业管理部门负责。
1、要从实践"三个代表"重要思想的高度，坚持管理育人、服务育人、环境育人的宗旨，把改进和加强学生公寓管理作为高等学校后勤社会化改革过程中的一项重要任务，积极探索，大胆实践，努力完善管理机制，不断提高学生公寓的管理水平。这就要求物业管理部门要协调好与学工部、团委、党委的关系,既要分工明确各负其责,又要团结协作,共同管理，切实负起责任，把学生公寓建设列入高等学校思想政治工作的日程，作为高等学校的一件大事来抓。要坚持政治辅导员进学生公寓的做法，对建在校内和校外的学生公寓，有关高等学校都要按学生的人数比例，选派优秀的干部和政治辅导员与学生同住，由物业管理部门为辅导员提供住房,让他们与值班员一道参与学生公寓的日常管理，负责学生的日常思想品德、行为规范、法律法规以及爱国主义、集体主义、社会主义教育，把学生在公寓的表现与学生品德鉴定、优秀学生评选及奖学金的评定等结合起来，引导学生开展各种健康的活动，促进学生公寓的社会主义精神文明建设。学工部要建立并强化激励机制，将进驻学生公寓的干部和政治辅导员的表现作为一项重要的业绩进行考核。要根据不断变化的情况，及时采取针对性措施，加强并改进对学生公寓的管理，决不允许互相推?冢?削弱甚至放弃管理。
2、要重视抓好对校外学生公寓的管理。近两年多来，各地、各高等学校在当地人民政府的统筹领导下，运用社会化的办法，在学校的周边及其他地区，成片建成了相当数量的学生公寓。这些公寓大多位于校外，由不同学校、不同年级的学生共同使用，共住学生群体规模和管理难度较大，管理工作相对薄弱，有些学生公寓已发生了一些问题，出现了事故苗头。对此，各地、各高等学校，必须予以高度重视，要加强对这些新问题、新矛盾的研究，转变工作作风和方法，及时采取针对性措施，切实管好校外学生公寓。由几所高等学校共同使用的学生公寓，在学生管理方面，要建立统一的管理协调机构，及时协调高等学校、业主、物业管理、当地公安机关等有关单位之间的关系。要建立健全学生公寓的有关管理规章制度，所有学生都要严格遵守执行。高等学校、学生、业主、物业管理等各单位和人员之间，要建立有效的契约关系，各有关方面都要严格按契约规定办事，以保障入住学生的日常生活，保证各项生活设施的正常使用，维护公寓的正常的生活秩序。
3、建立健全管理机制，全面改进和加强学生公寓的管理。要逐步建立健全切实可行、科学合理的管理机制，改进和加强学生公寓的管理，努力做到人员、机构、制度落实。各地、各高等学校都要对学生公寓的日常管理建立起有效的监督机制，以便及时发现并解决问题；要加强对学生的法制教育，培养学生遵纪守法的良好行为习惯；要结合具体情况，建立由学生代表组成的学生民主监督机构，参与公寓的管理和服务，监督各项制度的执行，反映学生的建议和要求，协助做好安排学生勤工助学等有关工作；要根据实际情况制订学生公寓的一系列管理体制，设立相应的职能部门(学生管理部门、物业管理部门、经营管理部门等)，设立学生自管机制,加强对学生“三自”能力的培养，促进其形成良好的养成教育；要对物业管理部门的工作人员提出高标准,严要求；同时物业管理部门还要设立安全保卫机构，成立专职队伍，切实担负起管理范围内的安全保卫工作，本着对学生人身和财产安全负责的态度，搞好后勤保障，改善学生公寓的服务和管理，互相促进,把学生公寓管理得更好。
三、贯彻改革与开放的思想，切实加强学生公寓的精神文明建设。
中南大学是首批进入“211工程”的院校,在全国处于领先地位,“争创国内一流、国际知名”是我们的目标，这就要求其物业管理也要向国内一流、国际先进的院校看齐。在思想上和工作方法上要贯彻改革与开放的思想，切实加强学生公寓的精神文明建设。
1、改革应从思想上入手,解决我们头脑中的旧思维,确立新思维。结合邓小平同志南巡讲话中提出的“三个有利于”,提出物业管理部门的“三个有利于”,即“凡是有利于学校和后勤集团的发展，有利于提高为学生服务质量，有利于提高职工综合素质和生活水平”,就是我们改革的目标和目的。
2、开放就是我们要面向未来面向世界,与时俱进,开拓创新。针对我们现实管理中的一些做法,有许多地方有待改进,例如,实行线路改造用电充值自主交费后,对学生装空调等应予以鼓励,鼓励学生消费；采用长明灯后,可以不限制学生就寝时间,在各公寓门口设立24小时保安,鼓励学生无时间限制认真学习；后勤社会化后,学生在公寓区可以自由选择自己的住处,一年一换；对于特殊群体(如研究生、成教生)可特殊处理，考虑实行招待所式管理，不想住学生宿舍就可以象国外一样到外面租房(实际上现在在外租房的学生不在少数，两边都要出钱)；学生已近成年,不必要限制电视的播放时间等等,真正把学生象教职工一样当成“社会人”来看待。
3、作为高等学府尤其是教育部所辖重点院校,应当把“全面提高学生素质,鼓励个性发展,培养创新人才”(路甬祥在《科教兴国国际研讨会》上的讲话)作为我们教育的目标,学生公寓也应围绕此目标改进的物业管理的管理模式。我们不应该只是搞一点传统的“文明寝室评比”,还可以以公寓的楼栋或楼层或单元或寝室为单位,开展丰富多彩的学生竞赛活动或文化娱乐活动，例如搞一年一度的“学生公寓文化节”包括摄影比赛或展览、各种球类比赛、书法大赛、手工作品大赛、寝室才艺比赛、服装秀、辩论赛、某方面知识抢答赛等，通过这些活动,切实加强学生公寓的精神文明建设。只有坚持“百花齐放”的方针,只要有利于学生的全面发展,我们都应该支持和鼓励,从而使学生公寓建设朝多元化发展。
四、练好内功，加强自身队伍建设。
1、抓好职工队伍的培训，提高职工素质。长期以来人们对后勤工作有一种歧视，认为那是头脑简单的人赶的事，不需要什么水平，有一些员工还是学校征地村上压过来的，导致后勤部门职工文化水平普遍偏低，初中生乃至小学生为数甚众。因此加强员工的业务培训,提高综合素质，已成当务之急。一方面开办要有计划地开办对口的职工培训班,提高他们的消防意识、服务意识；一方面多派人出去到好的物业管理部门参观学习，加强研讨与交流，取长补短，不断改进工作方法；一方面派骨干分子参加省部级物业管理培训班，形成一只思想过硬、技术过硬的人才梯队。
2、化规章制度，强化劳动纪律。俗话说，无规矩不成方圆。针对学生公寓学生人数多，管理难度大的特点，物业管理部门要制订一系列的管理制度如《学生公寓教育、管理、服务人员工作条例》、《学生公寓学生日常规范管理规定》、《学生奖惩规定》、《公寓内学生综合测评办法》等,让学生有章可循，给服务人员施加压力并内化为动力，积极主动开展工作。3.积极引进人才，逐步达到“注册”要求。物业管理部门要积极引进专业人才，技术人才，逐步完善人才结构,从多方面提高他们的素质，逐步达到注册物业管理所要求的人才结构要求。
总之,高校后勤社会化改革后,物业管理部门面临着巨大的挑战,竞争和压力也越来越大,这些压力一部分来自于学生公寓入住学生的思想、行为、学习、生活方式的新特点,一部分来自于学校和后勤集团的发展要求,还有一部分来自于社会上各个物业管理公司的虎视眈眈。拥有60万平米的物业管理中心“注册”已成燃眉之势,而学生公寓管理的成败就决定了物业管理中心的兴衰与成败，这决非危言耸听,而是社会发展的必然。几百年前的达尔文就已经告诉了我们一个颠簸不破的竞争规律，“适者生存,优胜劣汰”。
